Zamierzam nabyć mieszkanie w nowym bloku wybudowanym przez developera. Sprawdziłem w związku z tym księgę wieczystą nieruchomości. Wykazuje ona obciążenie hipoteką na kilka milionów złotych. Czy hipoteka ta obciąży mieszkanie przeze mnie nabyte? Czy można coś zrobić, aby mieszkanie zostało nabyte bez obciążeń? Jakie jest ryzyko nabycia tego mieszkania?
Zabezpieczenie w postaci hipoteki obciąża całą nieruchomość. W przypadku podziału takiej nieruchomości (np. w wyniku zniesienia współwłasności), hipoteka - zgodnie z art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece - obciąża wszystkie nieruchomości powstałe w wyniku podziału. W tej sytuacji mamy do czynienia z jedną hipoteką, która łącznie obciąża wszystkie powstałe w wyniku podziału nieruchomości.
W przypadku zbycia lokalu mieszkalnego z jednoczesnym jego wyodrębnieniem (tak, jak w przypadku nabycia od dewelopera), istnieją dwie możliwości. Nabywca udziału związanego z tym mieszkaniem może żądać od sprzedającego podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nabytego przez niego mieszkania w stosunku do wartości całej nieruchomości. Jeżeli, przykładowo cały dom wart jest 1.000.000 złotych i obciążony jest hipoteką w kwocie 1.200.000 złotych, to nabywając mieszkanie o wartości 200.000 złotych, możemy żądać podziału hipoteki i obciążenia mieszkania kwotą hipoteki 240.000 złotych, co stanowi proporcję wartości mieszkania i całego domu. W tej sytuacji mamy do czynienia podziałem wierzytelności i powstaniem nowego zabezpieczenia.
Powyższy sposób podziału hipoteki nie będzie jednak możliwy, jeżeli inny sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki (czyli najczęściej w umowie między bankiem i deweloperem). Warunkiem skuteczności takiego postanowienia jest jednocześnie jego wpisanie do księgi wieczystej nieruchomości. Badając zatem księgę wieczystą tej nieruchomości, powinien Pan zwrócić uwagę, czy sposób podziału hipoteki nie został do niej wpisany. Nie ma Pan jednocześnie możliwości nabycia lokalu bez obciążenia, jeżeli nieruchomość, z której lokal będzie wyodrębniony, jest obciążona hipoteką.
W przypadku braku spłaty zobowiązań przez dewelopera, bank może skierować roszczenie do właścicieli mieszkań obciążonych hipoteką. Granicą odpowiedzialności jest w tej sytuacji kwota hipoteki ustanowionej na mieszkaniu. Wierzyciel może zaspokoić się wyłącznie z tego mieszkania. Istotne przy hipotece jest to, że nawet przedawnienie zobowiązania nie stanowi przeszkody dla wierzyciela do dochodzenia kwoty głównej zobowiązania.
Wojciech Dominiak
adwokat
Adwokacka Spółka Partnerska Malczewski Stoczczak Matyaszczyk w Rawiczu
