Osoba samotna, niepełnosprawna chce przekazać nieruchomość opiekującej się nią kuzynce. Jaką formę powinna wybrać - testament czy zapis notarialny?
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że w polskim systemie prawnym nie funkcjonuje pojęcie zapisu notarialnego. W potocznym języku pojęcie to jest najczęściej rozumiane jako umowa darowizny. Takie też założenie przyjmę na potrzeby odpowiedzi na powyższe pytanie.
Forma przeniesienia własności nieruchomości zależeć powinna przede wszystkim od terminu, w którym skutek przeniesienia ma nastąpić. Oczywistym jest, że w przypadku testamentu, skutek nastąpi dopiero w chwili śmierci spadkodawcy. Z kolei, darowizna odniesie skutek natychmiastowy, już w chwili zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oczywiście, z punktu widzenia właściciela, przeniesienie własności nieruchomości jeszcze za życia nie musi być korzystne. Wyzbywa się on bowiem swojej własności w sposób trwały i zmiana decyzji nie będzie już możliwa. Ponadto ewentualny późniejszy konflikt z obdarowanym nie powoduje automatycznie zwrotnego przeniesienia własności. Darczyńca jest uprawniony do odwołania darowizny jedynie w określonych sytuacjach, przy czym samo zwrotne przeniesienie własności wymaga oświadczenia obdarowanego albo wyroku sądu. W przypadku darowizny konieczne byłoby zabezpieczenie interesu darczyńcy, dla którego nieruchomość stanowi jedyny majątek. Najlepszym rozwiązaniem byłoby jednoczesne zawarcie umowy dożywocia i wpisanie jej do księgi wieczystej. Obdarowany zobowiązany byłby wtedy do zapewnienia darczyńcy opieki i utrzymania aż do śmierci.
W przypadku wyboru testamentu, możliwe są dwa rozwiązania. Powołanie do całości spadku albo zapis windykacyjny. W przypadku powołania do spadku, konieczne będzie przeprowadzenie postępowania spadkowego przed sądem o stwierdzenie nabycia spadku. Z kolei, zapis windykacyjny jest skuteczny i przenosi własność już od chwili otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy. Sam testament może zostać sporządzony w formie pisemnej albo notarialnej. Natomiast, zapis może zostać dokonany wyłącznie w formie notarialnej.
Niezależnie od wyboru formy, obdarowany albo spadkobierca będzie zobowiązany do zapłaty takiego samego podatku. Inna będzie tylko podstawa - spadkobranie albo darowizna. Nie ma to zatem znaczenia przy wyborze podstawy przeniesienia własności. Jedna różnica polega na czasie, w którym podatek winien być zapłacony, co jest oczywiście związane z chwilą wystąpienia skutku w postaci nabycia własności nieruchomości.
Wojciech Dominiak
adwokat
Adwokacka Spółka Partnerska Malczewski Stoczczak Matyaszczyk w Rawiczu
