Umowa o roboty budowlane

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania obiektu, wykonanego zgodnie z projektem dostarczonym przez inwestora i zasadami wiedzy technicznej. Inwestor zaś zobowiązuje się do przygotowania robót, w szczególności do przekazania terenu budowy. Do obowiązków inwestora należy również odbiór obiektu i zapłata wynagrodzenia. \r\n
Zgodnie z przepisami do zlecenia przez wykonawcę robót (zwanego generalnym wykonawcą) określonych prac podwykonawcom, wymagana jest zgoda inwestora. Z kolei, jeżeli podwykonawca zawiera dalsze umowy podwykonawstwa, wówczas wymagana jest zgoda inwestora i głównego wykonawcy. Zatem inwestor ma wpływ na to, kto w rzeczywistości będzie wykonywał roboty budowlane, nie tylko jako jego bezpośredni kontrahent, ale także jako podwykonawca. O fakcie zlecenia części robót podwykonawcy, wykonawca zobowiązany jest powiadomić inwestora poprzez przedłożenie umowy z podwykonawcą lub jej projektu wraz z dokumentacją obejmującą zakres prac oddawanych podwykonawcy. Jeżeli inwestor w terminie 14 dni od otrzymania ww. dokumentacji nie zgłosi na piśmie sprzeciwu, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy z podwykonawcą.

Inwestor odpowiedzialny za zapłatę
W przypadku wyrażenia zgody na udział podwykonawców w wykonaniu przedmiotu umowy, inwestor musi pamiętać, iż ponosi wraz z wykonawcą głównym odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Zatem inwestor obciążony jest dodatkowym ryzykiem, jeżeli wykonawca główny nie zapłaci za wykonane prace podwykonawcy, wówczas podwykonawca może domagać się zapłaty wynagrodzenia również od inwestora, mimo, iż zapłacił on już wynagrodzenie w całości wykonawcy głównemu.

Tylko na piśmie
Kodeks cywilny stanowi, iż umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Niezachowanie formy pisemnej może spowodować, w razie sporu sądowego, pojawienie się trudności dowodowych. W przypadku umów zawieranych przez wykonawców z podwykonawcami wymagana jest forma pisemna pod rygorem nieważności. Jeżeli właściwe przepisy przewidują obowiązek przygotowania dokumentacji związanej z wykonywanymi robotami budowlanymi, wówczas stanowi ona część składową umowy. Przez dokumentację należy rozumieć dokumentację projektową, obejmującą projekt budowlany lub inne niezbędne projekty (zgodnie z ustawą prawo budowlane).

Odpowiedzialność wykonawcy
Zgodnie z art. 651 kc, jeżeli dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo zachodzą okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca niezwłocznie powinien zawiadomić o tym inwestora. Mimo, iż powyższy przepis nakłada na strony, a w szczególności na wykonawcę obowiązek ścisłej współpracy przy wykonywaniu robót budowlanych, to jednak wykonawca nie jest zobligowany do szczegółowego sprawdzania dostarczonego projektu w celu wykrycia jego wad. W sytuacji, gdy wykonawca nie zawiadomi inwestora o wskazanych okolicznościach utrudniających wykonanie robót budowlanych, może to powodować jego odpowiedzialność odszkodowawczą, np. obejmującą naprawienie szkód.
Jeśli wykonawca przejął na podstawie protokołu od inwestora teren budowy, to ponosi on aż do chwili oddania obiektu, odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie. Powyższej regulacji nie stosuje się wtedy, gdy inwestor zawarł umowy z kilkoma wykonawcami, a każdy z nich wykonuje jedynie fragment prac składających się na końcowy rezultat. Protokół powinien być sporządzony w formie pisemnej.

Częściowy odbiór
Konstruując umowę o roboty budowlane, należy pamiętać, iż w razie braku odmiennego postanowienia umowy, zgodnie z art. 654 kc inwestor zobowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. Zatem, jeżeli wolą inwestora jest dokonanie odbioru obiektu, po jego całkowitym zakończeniu, musi stosowne postanowienie zawrzeć wyraźnie w umowie o roboty budowlane. Ponadto ryzyko przypadkowego zniszczenia lub uszkodzenia obiektu, aż do czasu odebrania go przez inwestora, ciąży na wykonawcy robót budowlanych. W praktyce jednak, to ryzyko jest minimalizowane poprzez zawieranie stosownych umów ubezpieczenia. Jeżeli jednak wykonany obiekt ulegnie zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek okoliczności obciążających inwestora (np. dostarczenie wadliwych materiałów), a wykonawca uprzedził go o tym niebezpieczeństwie, może żądać w zależności od zakresu wykonanych prac, części lub nawet całego umówionego wynagrodzenia. Będzie też mógł domagać się wynagrodzenia, jeżeli mimo staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.

Terminy
Roszczenia wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się w terminach określonych w art. 118 kc, tj. - termin ten wynosi 10 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - 3 lata. W praktyce wymagalność roszczenia o zapłatę wynagrodzenia uzależniona jest od wykonania robót budowlanych oraz prawidłowego sporządzenia i doręczenia inwestorowi faktury. W przypadku, gdy roboty budowlane zostały wykonane wadliwie, inwestor może realizować uprawnienia wynikające z rękojmi. Może również dochodzić roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych.

(red)

Porad prawnych udziela Paweł Sendrowski - Wielkopolska Grupa Prawnicza, tel. (0-61) 8501 233 lub 0 501 263 151, biuro@wgpr.pl