Planujesz zakup działki budowlanej - koniecznie to przeczytaj

Głównymi czynnikami decydującymi o cenie oraz wartości działki są lokalizacja, rodzaj oraz jakość drogi dojazdowej oraz uzbrojenie terenu (doprowadzony prąd, gaz oraz kanalizacja). Bardzo ważne dla nas, jako inwestorów jest, czy dla terenu, na którym znajduje się działka został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania gminy. Jeśli nie ma planu, musimy wystąpić do urzędu gminy z wnioskiem o warunki zabudowy. Takie warunki zabudowy określają zwykle wysokość budynku oraz kąt nachylenia połaci dachu. Przy miejscowym planie, te wymagania są często dużo bardziej sprecyzowane. Jeśli zatem marzymy, o nowoczesnym wielkim domu z płaskim dachem, zorientujmy się, czy miejscowy plan nie nakazuje nam dachu spadzistego i proporcji zabudowy działki do powierzchni ogólnej terenu określonej w procentach. Przejdźmy się również do gminy przestudiujmy udostępnione nam mapy i spróbujmy się dowiedzieć, co miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje w sąsiedztwie działki, którą planujemy kupić. Czy w przyszłości będą znajdować się nieopodal tereny przemysłowe, czy te o przeznaczeniu mieszkaniowym. Przede wszystkim warto nie tylko zobaczyć działkę, ale przeanalizować wszystkie dostępne nam dane. Czy media, które musimy podłączyć do naszego domu znajdują się w granicy działki, czy też musimy je poprowadzić z najbliższej drogi oddalonej o kilkadziesiąt metrów. To istotne informacje, ponieważ budowa domu i tak jest już bardzo dużym wydatkiem, a chcemy przecież uniknąć dodatkowych niespodzianek. Działka budowlana może również posiadać tak zwane ukryte wady, które w przyszłości mogą przyczynić się w sposób znaczący do obniżenia jej wartości. Zbadajmy, czy działka ma dostępność do drogi dojazdowej, a jeśli tak, to jakiej, czy na naszej przyszłej działce jest tak zwana służebność drogi dojazdowej do działki sąsiedniej.

Na brak czasu - pośrednik
Jeśli chcesz zminimalizować ryzyko lub zwyczajnie nie masz czasu na szukanie działki budowlanej, możesz zlecić to zadanie pośrednikowi. Przed wyborem odpowiedniego biura pośrednictwa nieruchomościami upewnij się, jakie stawki procentowe pobiera pośrednik i poproś o wzór umowy, zainteresuj się także, czy jest wymagana umowa przedwstępna i co stanie się w przypadku, gdy rezygnujemy z zakupu, bądź pośrednik przez dłuższy czas nie znajdzie nic, co spełniałoby nasze oczekiwania.
Spokojna głowa to nie jedyna zaleta, gdy znalezienie działki zlecamy pośrednikowi, taka osoba zna przepisy, zwłaszcza budowlane, zna specyfikę rynku oraz posiada doświadczenie.

A może grunt rolny
Jeśli nie zależy nam na szybkim postawieniu domu, a kupno działki traktujemy bardziej jak inwestycję, spróbujmy poszukać na własną rękę gruntu o przeznaczeniu rolniczym klasy IV - IV lub nieużytki. Wcześniej udajmy się do gminy i zapytajmy, czy możliwe będzie w przyszłości przekształcenie go na cel budowlany i jaką opłatę za to będziemy musieli uiścić, być może będziemy z takiej opłaty zwolnieni.
Zaletą takich gruntów jest ich malownicze położenie, w dodatku ich cena może być nawet o 60-70% niższa od stawki za działkę budowlaną. Zanim jednak entuzjastycznie spojrzymy na naszą ucieczkę od miejskiego zgiełku, koniecznie sprawdźmy wszystkie dostępne nam informacje. Czy do terenu rolnego, na którym już wizualizujemy swoje marzenia o domu, prawa pierwokupu nie posiada Agencja Nieruchomości Rolnych, bądź gmina (jeśli wynika to z uchwały gminy). Bardzo istotne w tym przypadku jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem taki plan może, na przykład, wykluczać zabudowę i wówczas postawimy tylko przyczepę kempingową. Może się również okazać, że grunt nie będzie objęty zakazem zabudowy, ale będziemy musieli wykazać, że dom, który postawimy będzie służył działalności rolniczej. Jak już wskazywaliśmy, w przypadku braku planu miejscowego, pozwolenie na budowę jest wydawane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Aby otrzymać taką decyzję dla gruntu rolnego, musi zostać spełnionych kilka warunków: nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze lub stary plan dopuszcza taką zmianę; na przynajmniej jedną z sąsiednich działek istnieje zabudowa - chodzi tu o sąsiedztwo bezpośrednie, a nie np. po drugiej stronie drogi, działka ma odpowiednią wielkość pod zabudowę (ustaloną lokalnie uchwałą gminy) oraz dostęp do drogi publicznej - również przez drogę wewnętrzną własną lub na zasadzie służebności, na działce są już media - lub możliwe jest ich zapewnienie od lokalnych dystrybutorów - niezbędne do prowadzenia budowy (woda, energia elektryczna) oraz wydanie decyzji będzie zgodne z miejscowymi przepisami prawa, itp. Na pewno, planując taki zakup, warto zapoznać się ze wszystkimi dostępnymi nam przepisami.

Mazowsze najdroższe, Podkarpacie najtańsze
Lokalizacja jest głównym czynnikiem decydującym o cenie działki budowlanej. Na koniec czerwca 2013 roku średnia cena za metr kwadratowy gruntu pod budowę w Warszawie wynosiła 717 zł/m². Wysokie stawki są również w Krakowie (440 zł/m²), Poznaniu (402 zł/m²), Gdańsku (388 zł/m²) oraz Wrocławiu (369 zł/m²). W Gorzowie Wielkopolskim działki oferowano średnio za 70 zł/m², czyli dziesięciokrotnie taniej niż w Warszawie. Najtańsze są te na Podkarpaciu. Metr kwadratowy na koniec czerwca oferowany był tam średnio po 39 zł. Nieco droższe są działki w województwie lubuskim (44 zł/m²) czy kujawsko-pomorskim (49 zł/m²). Z analizy przeprowadzonej przez portal Domy.pl dowiadujemy się, że najdroższe działki budowlane oferowano w województwie mazowieckim. Za sprawą stolicy, średnie ceny wynosiły 193 zł/m². Do najdroższych pod budowę domu województw należą też pomorskie i zachodnio-pomorskie, gdzie grunty kosztują ponad 80 zł/m². W Małopolsce nabędziemy działkę za średnio 145 zł za m², a w Wielkopolsce 121 zł/m².
W powiatach gostyńskim, rawickim, pleszewskim, jarocińskim ceny działek budowlanych wahają się od 12 zł/m² do nawet 199 zł/m² (tyle zapłacimy za działkę w centrum Rawicza). Można przyjąć, że w naszym regionie za działkę budowlaną średnio zapłacimy około 45 zł za m².
O ile na rynku mieszkaniowym ceny przez cały rok nie ulegają zasadniczym zmianom, o tyle na rynku sprzedaży działek wzrost i spadek liczby zawieranych transakcji jest związany z porami roku (jak informuje portal domy.pl). Zima jest okresem, gdzie zwykle panuje zastój, a ceny są niższe. Jeśli nie straszny nam mróz, śnieg czy szybko zapadający zmrok, to właśnie teraz jest najlepszy czas na znalezienie wymarzonej lokalizacji. Z przyjściem wiosny ilość osób poszukujących rośnie, zatem możliwości teoretycznie maleją.
Magdalena Korniłowicz