Już za kilka miesięcy skończą się dopłaty do pierwszych kredytów udzielonych w ramach programu „Rodzina na swoim”. W rezultacie raty zobowiązań zaciągniętych w 2007 r., dotychczas wspieranych przez Państwo, wzrosną aż o około jedną trzecią. W tamtym czasie marże kredytowe były jednak niższe niż dziś. Nawet po podwyżce, rata będzie więc mniejsza niż w przypadku udzielanych obecnie kredytów.
Zasady funkcjonowania rządowych programów - dotychczasowego „Rodzina na swoim” i obecnego „Mieszkanie dla młodych” znacznie się różnią. W wypadku RnS, w przeciwieństwie do MdM, dopłaty nie są wypłacane jednorazowo. Wsparcie polega na tym, że przez pierwszych osiem lat spłaty Państwo pokrywa w przybliżeniu połowę odsetek naliczonych w danym miesiącu.
Program zaczął funkcjonować w 2007 r., co oznacza, że już niedługo pierwsi beneficjenci stracą rządowe wsparcie. W rezultacie ich raty wzrosną nawet o ponad jedną trzecią. Stanie się tak dlatego, że w przypadku preferencyjnych kredytów udzielonych w 2007 r. dopłaty są dość wysokie w porównaniu do całej raty. Jest to związane ze stosunkowo niskimi marżami kredytów w złotych, jakie w tamtym czasie narzucały banki (wynosiły one około 1,3%). Po dodaniu do niej stawki WIBOR możemy obliczyć, że oprocentowanie tego rodzaju kredytów wynosi dziś w granicach 4%. Tymczasem, dopłata jest wyliczana jako połowa odsetek, ale naliczanych nie od faktycznego oprocentowania, lecz stopy referencyjnej ogłaszanej co kwartał przez BGK. Stopa ta wynosi obecnie 4,71%, a więc jest wyższa od oprocentowania kredytu. W praktyce dopłata pokrywa więc więcej niż połowę odsetek.
Po ośmiu latach spłaty kredytu zaciągniętego na 30 lat, około 60% raty to odsetki. Na tej podstawie, można obliczyć o ile wzrośnie rata po wygaśnięciu programu. Gdyby wsparcie wynosiło równą połowę odsetek, to dopłata wynosiłaby 30% raty. Ponieważ jednak jest wyższa, obecnie RnS pokrywa ponad 1/3 raty takiego kredytu. Gdy jednak nadejdzie spłata 97. raty (pierwszej niewspieranej przez program), o tyle właśnie wzrośnie jej wysokość, gdyż pokrywać ją będziemy w całości z własnej kieszeni. Trzeba jednak dodać, że w przyszłym roku taka podwyżka czeka stosunkowo niewielką grupę osób.
W 2007 r. udzielono bowiem zaledwie 4.001 kredytów z dopłatą. Niskie były także ich kwoty - w miastach było to średnio około 133.000 zł. Wysoki procentowy wzrost może więc w praktyce oznaczać, że rata podniesie się z 450 zł do 600 zł, czyli nadal będzie dość niska i atrakcyjna dzięki niskiej marży (w 2007 r. wynosiła 1,3%, obecnie około 1,75%).
Znacząca liczba kredytów w ramach „Rodziny na swoim” była udzielana w latach 2009-2012. W tamtym okresie wypłacano 30-50 tys. takich kredytów rocznie. Trzeba jednak dodać, że w 2009 r. oferty kredytowe wyglądały już zupełnie inaczej niż w 2007 r. Marże były bowiem bardzo wysokie - przeciętnie w granicach 2,8%. W rezultacie osoby, które zadłużyły się w tamtym czasie, spłacają dość drogie kredyty, których raty dzięki dopłatom są jednak niskie. Dotychczas tych kredytów nie można było refinansować, aby w ten sposób obniżyć marże. Oznaczałoby to bowiem utratę dopłat. Gdy jednak minie osiem lat spłaty, osoby, które zaciągały kredyty w 2009 r. wcale nie będą musiały godzić się ze znaczącym wzrostem raty. Będą mogły bowiem negocjować przeniesienie zobowiązania do innego banku, który zaoferuje korzystniejsze warunki. To nie spowoduje, co prawda, że rata będzie tak niska, jak w okresie dopłat, ale powinno częściowo zrekompensować zakończenie rządowego programu.
Jarosław Sadowski
Główny Analityk firmy Expander
www.expander.pl
